(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 서울 강남발 집값 급등세가 강북과 외곽 지역까지 확산하며 시장 과열 조짐이 뚜렷해지고 있다. 정부는 핀셋 규제와 대출 제한 등 맞춤형 고강도 대책을 검토하며 대응 수위를 조율 중이다.
14일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 상승해 40주 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 핵심 지역이 집값 상승을 주도했으며, 오름폭이 낮던 강북과 주변 지역도 상승 흐름에 동참하는 모습이다.
특히 송파구는 0.71%로 서울 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 나타냈고, 강남구(0.51%), 서초구(0.45%), 강동구(0.50%), 성동구(0.47%), 마포구(0.45%), 용산구(0.43%) 등 주요 지역이 일제히 큰 폭으로 올랐다.
거래량도 점진적으로 회복되고 있다. 5월 서울 아파트 거래량은 6827건으로 4월 5409건을 크게 웃돌았으며, 6월 말까지 신고가 이어질 경우 7000건을 무난히 넘길 것으로 보인다. 거래 증가세는 강남권뿐 아니라 강북, 노원, 금천 등 외곽 지역까지 확산하고 있어 시장 전반에 매수 심리가 확대되는 양상이다.
최근 집값 급등은 복합적인 요인이 작용한 결과로 풀이된다. 금리 인하 기대감, 대출 규제 강화 전 '막차' 수요, 공급 부족 우려, 새 정부 출범에 따른 정책 불확실성 해소 등이 주요 요인으로 꼽힌다.
무엇보다 7월부터 시행하는 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 앞두고 대출 수요가 급증하며 매수세를 자극했다.
여기에 내년 서울 아파트 입주 예정 물량이 2만 4000가구에 불과해 공급 부족 우려가 매수 심리를 더욱 부추기고 있다. 이는 최근 10년간 연평균 아파트 공급량(약 3만 5000~4만 9000가구)에 크게 못 미치는 수준으로, 서울 적정 수요(연 4만 7000가구 내외)의 절반에 불과하다.
정부는 지난 12일 부동산 시장 점검 TF를 열고 "서울 시장 상황이 심각하다"고 진단했다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 확대 지정과 대출 규제 강화 방안이 집중적으로 검토되고 있다.
조정대상지역으로 지정되면 대출 한도 축소, 다주택자 양도세 중과, 청약 1순위 요건 강화, 분양권 전매제한 등의 규제가 적용된다. 투기과열지구 확대 시에는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 축소, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한 등 추가 조치가 뒤따른다.
과거 집값 급등기마다 정부는 핀셋 규제와 대출 제한 카드를 반복적으로 사용해 왔다. 대표적으로 2017년 8·2 대책에서는 서울 전역을 투기과열지구로, 강남 등 15개 구를 투기지역으로 지정하며 규제 강도를 높였다.
당시에는 민간택지 분양가상한제, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 한도 축소, 15억 원 초과 주택담보 대출 금지, 자금조달계획서 제출 의무화 등 다양한 조치가 시행됐다.
단기적으로는 집값 상승세를 억제하는 효과가 있었지만, 규제의 풍선효과로 수요층이 비규제지역으로 이동하는 현상과 공급 부족, 시장 심리 변화에 따라 집값이 다시 반등하는 한계가 반복됐다.
전문가들은 현재 시장이 실수요자를 중심으로 매수세가 강하게 형성돼 있으며, 공급 부족 우려가 해소되지 않는 이상 집값 상승 흐름이 쉽게 꺾이기 어렵다고 보고 있다.
심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "정부가 핀셋 규제책을 꺼내더라도 실수요자 보호와 투기 차단이라는 '두 마리 토끼'를 모두 잡기 위해서는 재건축·재개발 활성화, 공급확대 등 구조적인 대책이 병행돼야 한다"고 지적했다.
